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南京土地城市政策

调控再出招!南京提高土地出让首付款

2016-04-14 09:36 作者:未知 来源:现代快报 访问次数: 1460

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去 年以来的南京土地拍卖中,开发商的阔绰出手,让高价地横行。地价推升房价的预期,也让很多买房人备感焦虑。现代快报记者了解到,南京日前悄然调整土地拍卖 规则,新的规则从土地款首付比例上从严,土地价格溢价越高,开发商要付出的资金成本就越高。虽然这个举措不会对土地拍卖有明显降温作用,但仍有可能让冒进 的开发商有所收敛。

麒麟土地首付款可能多出几个亿

4月15日南京将有4幅土地公开拍卖,其中包括江北两幅、麒麟一幅和板桥一幅。业内人士普遍表示,江北和麒麟的土地拍卖势必又是一场“激战”,再出高价地的可能性很大。不过,对于参加土地拍卖的开发商来说,却发现了新情况,那就是土地拍卖成交后的付款方式变了。

南京原先的规则是,买到地的开发商要在7日内支付总价50%的首付款,在3个月内支付另外50%。但是从4月15日的这场土地拍卖开始,南京规定,如果拍卖成交价格不超过最高限价的,仍然按照老规则付款;如果成交价格超过最高限价的,首付款要大大提高。

从两年前开始,南京规定,土地起拍价之上45%即为“最高限价”,当超过最高限价时,多出的部分就归入保障房资金。假设起拍价10亿元,那么最高限价就是14.5亿元,如果成交价格是20亿元,那么多出来的5.5亿元就是保障房建设资金。

事 实上,按照南京目前的土地拍卖热度,突破45%的最高限价是普遍现象。这意味着开发商都将面临首付款提高的情况。那么,首付款要提高多少呢?现代快报记者 了解到,针对不同的地块,国土部门也作出了不同的约定。针对麒麟科创园G09地块,国土部门规定首付款为最高限价的50%和保障房建设资金。

G09 地块的起拍价是18.1亿元,最高限价是26.3亿元。假设这个地块的溢价率能达到100%,那么成交价格36.2亿元。原先的付款方式是,7日内支付 18.1亿元,另外18.1亿元在3个月内支付。而现在的首付款则变为13.15亿元(最高限价的50%)加上9.9亿(36.2亿减去26.3亿)元, 也就是23.05亿元。首付款比原先多了4.95亿元。众所周知,几个亿在银行存3个月的利息,也是一笔不菲的数字。

江北两块土地首付门槛更高

针 对可能大热的土地,继续提高首付比例。此次参加拍卖的江北G07和G08地块,就被要求首付款构成为:最高限价的60%和保障房建设资金。今年2月15 日,保利地产摘得的江北G03地块,溢价率高达160%。假设即将拍卖的G07地块,溢价率也能达到160%,那么新政前后的付款方式将有何变化呢?

现 代快报记者发现,G07地块起拍价21亿元,最高限价30.5亿元,假设按照160%的溢价幅度成交,那么成交价格就是54.6亿元。原先,开发商需要7 日内支付27.3亿元;而按照新规,先要支付18.3亿元(最高限价的60%),还需要支付24.1亿元保障房建设资金,那么总共首付款就是42.4亿 元,比原先多了15.1亿元之多!

“这个新规定对开发商的压力还是不小的。”某央企开发商老总告诉现代快报记者,一般开发商都是在支付首付款后,去用土地抵押融资,可以较为便捷地寻找到另外一半的资金;而现在首付款比例提高,无形中让拿地成本继续增加,这样一来土地拍卖中的冒进冲动可能会有所收敛。

多家开发商人士认为,南京的购地款支付规则改变,有给土地市场调控降温的意图,不过短期内恐怕还难以阻挡高价地的继续诞生,毕竟全国几乎所有一二线大牌开发商都在南京虎视眈眈,不差钱的“金主”太多。